抵押贷款利率上升、房价上涨和住房供需失衡 美股房地产板块下跌

美股房地产板块在今年上半年下跌21.2%，房地产精选行业SPDR ETF(XLRE.US)下跌21.1%。抵押贷款利率上升、房价上涨和住房供需失衡是过去6个月美国房地产行业的一些特征，这种并存的情况以前从未出现。目前的抵押贷款利率为5.7%，而2022年年初的平均水平仅为3.2%。

在2022年上半年，以下是美股中涨幅排在前列和末尾的几只股票：

Opendoor Technologies、奇美拉投资和DigitalBridge跌幅居前。

而涨幅最大的是美国校园社区公司，达到13.2%。在出售给黑石之前，该公司二季度的业绩超过了一季度。此外，两只医疗保健房地产投资信托基金National Health Investors和Sabra Health Care REIT涨幅排名位于前列。National Health Investors在6月初重申了2022财年指引，指出5月的入住率略有增加。

数据显示，美国5月的新屋销售环比增长10.7%，同比增长5.9%;成屋销售下降3.4%，连续第四个月下降，同比下降8.6%。市场普遍认为，这将是一个卖方市场，买方在市场上没有优势。

虽然住房负担能力处于金融危机以来的最低点，租赁市场也没有出现任何好迹象：入住率处于历史最高水平，租金不断上涨。

CoreLogic的首席经济学家预测，从现在起的一年里美国的房价增长将逐渐放缓至个位数，但是美国银行首席经济学家则认为美国房地产市场强劲，住房库存低、失业率低、工资在增长，并且有大量购房者进入购房高峰期。

Realtor.com的经济学家最近修改了房地产行业的预测：

它补充称：“虽然住房成本仍然很高，促使购房者在预算优先事项上做选择时很困难，但在5月份行业情况开始好转的基础上，待售房屋的数量预计将继续增长。”

大多数行业分析师预计，美国房屋库存将在2022年和2023年保持稀缺，不过价格上涨幅度将低于过去两年。

房地美预计住房需求将有所降温，预计房价增长将从2021年的15.9%放缓至2022年的6.2%，然后到2023年再降至2.5%;预计2022年房屋销售量达到690万套，并在2023年增加到700万套。