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提问：你好，雕叔！我家是武侯区户口，成华区社保，现在房价比较稳，我有两套房在出租，不知道该怎么优化，或是继续持有不变，主要是怕跑不赢通胀或变成“不动产”，现在大环境不好，不好赚钱了，每个月家庭流水收支平衡，没有多余资金 一、1号线桐梓林地铁口03年交房的小高层电梯房，115平三房，每月租金5000 二、 4号线凤凰大街地铁口，18年底交房（湟普国际）141平4房，每月租金3200。

回答：目前来看，置换或者优化需要有两大前提，第一是有置换的底气，第二是有置换的必要。底气是指，你出售后，再重新买，一般是需要加杠杆加预算的，去博取更大的增值空间，这样一来，短期的一些税费、中介费以及长期的月供还贷，就需要你们有现金流来支撑，而目前你们是收支平衡，那么这就算是缺乏底气了。必要，是指你们的房产确实是劣质资产，需要快速逃顶等。但是我看桐梓林地铁口的电梯小高层，整体还算优质，租金也相当可观，虽然板块逐渐老化，但是没有更好的去处的时候，暂时可继续持有。而湟普国际18年交房的，目前应该还限售或者没下证吧？能交易吗？从租金来说倒也中规中矩，不是劣质资产。整体来说，你们置换再买，肯定是往改善一些的方向走，但是卖掉任何一套，再去改善，是需要持续投入的，会打破你们的收支平衡。而卖了去买纯刚需投资盘，这就需要看你们的总价预算了，另外还有每个月折损的租金，是否会造成新的收支不平衡？如果卖两套换一套，也不是不可以，需要你对两套房置换后的再买什么房子，总价、方位，或者说具体楼盘什么轮廓有一个清晰的认识后，我觉得才可以，而不是对未来都没有一个好的评估，就随便为了卖而卖了。

(资料图片仅供参考)

提问：雕叔你好！我成华区户口年过中旬了，有个套一农迁房，市值大约50万，目前出租，老公高新区户口，有个套二自住，市值大约80万，现金50万，可以支撑每5000元的月供，现在想买房投资。

回答：首先，成都现在的政策是以家庭为单位，最多2套。所以你先了解清楚，以你们的名义还能不能买。要么开发亲人房票，或者安置房卖了置换。其实，50万的预算，就算首付3成，也只能买总价150万的房子，150万要想买个稍微好点的，只有考虑3环外，如，大丰、三河场这些地方地铁盘。安置房卖了体量大点可以买市区能淘到性价比的也是可以。

提问：雕叔你好，昨天看您回答了，不建议买惠州的房产，也看了您之前的评论，不看好惠州未来的发展。我之所以考虑惠州大亚湾的房子，也有刚需部分的，目前在坪山上班，在坪山租房子，如果购置大亚湾的话就可以不用租房子了,工作稳定的话目前5-8年考虑自住使用，那个时候惠州一手房应该也开发完了吧?二手房还不好出手吗?现在有几个方案您给个意见！1:新乡房产出售，到手八十，大亚湾购置一套小三房，还剩三十，过两年攒些首付再东莞考虑购入一套小两房。2:新乡 房子不出售，(目前新乡房子月租金2千)在惠州大亚湾购入-套小两房。3:新乡 房子出售,东莞入手一套小三房，惠州租房。之所以考虑大亚湾房子，是因为距离坪山最近，上班方便。

回答：你好,选择方案三最好，将来收益率更大。建议可以这样操作，东莞买一套二手次新带精装的小三房,然后给出租掉，惠州选择租房住，用东莞租金填补惠州租房。东莞选择临深板块凤岗塘厦。这样过几年后， 东莞房子收益一定比你在惠州买房回报率大。

提问：雕叔你好！成都经过前几年的暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的双学区房价坚挺些，很多都在降价出售，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？

回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前很多城市的二手房市场现状：1：新房普遍限价。比二手房诱人，成都二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；2：有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实地图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。中高端板块的改善房，其实去年在高新等热点板块涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了至于价格倒不怎么跌。

提问：雕叔你好！预算400万左右，请问双凤桥tod凤舞七里和机投桥的中南华宇君启盘哪个位置更好些！

回答：你好，400个的预算这两个楼盘都可上车，两个楼盘都在航线下，航空噪音这类的硬伤就不赘述了。整体来看凤舞七里的城市基本面是比较好的,它是武侯新城的南片区，武侯新城南片区内目前配套完善程度较高，生活氛围基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府等品牌开发商的“TOP”系人居产品。而中南华宇君启所处的武侯新城北片区，紧邻武侯新城产业核心区，汇集着武侯电商产业功能区大楼、西部智谷、武侯科技园创业城、智·C8文化创意产业园(建设中)。虽然周边汇集着多个产业载体，但是区域内的各项生活配套，还远不如南片区的醇熟。所以从位置上来说，我认为当下的凤舞七里更具有确定性，但是也不排除今后机投这边的北片区会发展得也很不错，但短期来看，肯定是凤舞七里更胜一筹。但是，从产品上，中南华宇君启又更加纯粹，总的是14-17层的两梯两户板式洋房，目前可以入手单价2.5-2.7的153平大户型。而凤舞七里产品就更加混杂一些，主打的是两梯三户和两梯四户的小高层，产品形态上不如中南华宇君启改善，但是总价段更加实惠，大概不到400万都可以入手最大户型。就看你更侧重什么了，如果不差钱就看中楼盘内部的改善，那么上中南华宇君启，如果预算可以省一点,然后看中板块的综合环境，那么就上凤舞七里。

提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。

提问：雕叔你好，我这边已买四川绵阳游仙区的新房，自住加投资，请问建议长期持有还是后期卖掉置换成都地区!

回答：这个主要看你的生活工作圈子，如果你长期生活在绵阳，肯定需要一套自住房， 但是从投资角度看，绵阳肯定不如成都，所以你要看自住和投资哪个占比更大，如果投资+自住，就选成都。

提问：雕叔你好，今年37，法律大专毕业，之前做过文员、销售、培训、总助等多项工作，涉及汽车、房产、餐饮多个行业，由于家庭原因目前在家做主妇，感觉惶惶度日，总会有不安全感，枉费了那么多年的苦读，缺乏社会价值的认可，还是想有份自己喜欢的事情去做，这么大了还没有方向很是惭愧…

回答：首先你得想清楚自己要过怎样的生活。“实相是每个人创造的，如人饮水，冷暖自知。”当你在比较的时候，你已经失去心灵、迷失自己了。我们的社会充斥着比较，充斥着外在肤浅的价值。当追求自我价值的时候，我们先停止用社会的标准衡量自己。比如，你是如何看到你的价值的？把自己的价值列下来：银行存款300万，每天开着豪车上下班，生了两个小孩等等。请你去发现：你是如何界定自己的价值的？也许你有梦想、有理想，我不能说你的梦想理想是错的。但是，人生最重要的自我价值是你有没有做了你最想要做的事。如果把现实的因素抛开，这一辈子有没有什么是你最想做的事？一个人，越重视自我价值，也就越能实现社会价值。格局放大，相信自己。社会价值不是迎合社会需求，而是从心底生出的对社会做有意义事的渴望。

提问：雕叔你好，新人报道，生活在四川美丽的广安，首次提问，广安这几年新开发的楼盘很多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点？子弹60个左右，打算买来自住，感谢！

回答：你好！广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。另外说说三四线城市如何买房：1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有精英商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！

提问：您好，雕叔。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：一是去库存刺激转变为调控压力；二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。

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