多个新政利好叠加，常州存量房贷具体怎么调

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。《通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。9月1日，江苏又公布了LPR执行后近年省内各城市首套房贷款利率下限的执行情况。其中，常州地区分为三个时间段，分别为2019年10月—2022年5月17日的LPR，2022年5月18日—2023年2月24日的LPR-20,2023年2月25日至今的LPR-50。

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虽然存量首套房贷利率调整政策窗口已经打开，但大家对于自己是否能够享受到政策利好、能够享受多少利好、怎么享受利好，仍有些不明不白。记者根据近期市民咨询的相关问题，结合工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等金融机构的答疑，并综合银行官网，权威发布等资讯，整理如下。

问：什么样的个人住房贷款可以调整利率？

答：同时满足以下条件的个人住房贷款可以进行调整：一是该贷款为商业性个人住房贷款，公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房（含商住两用房）贷款均不在此次调整范围之内；二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款；三是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款；四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。

问：首套房如何认定？

答：一是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷。二是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

比如，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且符合当地首套房标准。

目前，“认房不认贷”的政策已经在北京、上海、深圳、广州、苏州、无锡等城市落地了。这对于之前“认房又认贷”的城市是一个很大的放松。而常州之前首套房执行的政策是“认贷不认房”（只要名下没在还的贷款，就算首套房），本身就较为宽松。

问：我的存量房贷利率能降到什么水平？

答：调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。

目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。

案例一：市民李先生在2019年10月贷款时，贷款利率为LPR+30BP，即为4.85%+30BP=5.15%。2019年10月常州的房贷利率下限是LPR即为4.85%。LPR下调后，李先生现在房贷利率为4.2%+30BP=4.5%，已经低于2019年10月的下限4.85%了，所以无需再调整。

案例二：市民王先生2022年5月在常州购房，当时房贷利率整体水平较高，王先生的利率加了120个点，为LPR+120BP即4.45%+120BP=5.65%，经过LPR下调后，现在利率为4.2%+120BP=5.4%，高于当时的下限4.25%（LPR-20BP）。那么，王先生就可以以4.25%的下限和贷款银行协商降低存量房贷。同样以王先生的案例来算，如果按照4.25%的新利率，100多万元30年等额本息的房贷，粗略测算每月可少还1000多元，一年可省下10000多元。

问：LPR加点模式之前的房贷能够下调多少呢？

答：读者kart1237问，他的房子是2019年3月买的，当时是基准利率模式，他的房贷利率上浮了1.1倍，为4.9%×1.1=5.39%，2020年转换为LPR模式即为LPR+59BP(5.39%-4.8%)，目前房贷利率为4.2%+59BP=4.79%。

记者特地咨询了银行相关人士，这位读者可以采取这样几种方式。一是纯商贷转换成组合贷，如果符合组合贷的要求，商贷部分转换后直接享受“LPR—50BP”的政策，即为3.7%。另一种方式，该读者可以咨询银行当时政策的首套房下限。如果该读者的房子不属于首套房，或者现在的利率已经低于当时的下限，就无法进一步下调。

问：调整存量房贷利率需要提供哪些材料？

答：首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程及所需材料将及时通过银行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告，敬请留意。

问：银行是否会统一通知存量房贷客户？

答：银行将会通过官方网站、官方微信公众号对外公布具体调整方案，敬请关注。

问：何时能执行新的贷款利率？

答：在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。

问：什么时候可以办理存量房贷利率调整？

答：银行将于2023年9月25日起接受客户调整申请，具体事宜将及时通过官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告，敬请留意。

（张琛）